上海第四批土拍成交额97亿元：杨浦宅地成交楼板单价半年涨近7000元

11 阅读：140 2025-05-09 22:16:03 评论：0

5月9日，上海2025年第四批次商品住宅用地出让交易活动顺利完成，共出让4宗土地，土地总面积约10.10万平方米，规划建筑总面积约23.69万平方米，成交总价约97.09亿元。

本批次共有8位竞买人（共涉及9家房企，以单独及联合体形式）参与竞买，其中杨浦定海地块5位竞买人经过72轮竞价，成交溢价率26.30%；松江新城地块4位竞买人经过52轮竞价，成交溢价率20.42%；虹口四川北路商住组合地块和青浦重固地块各1位竞买人，以起始价成交。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本批次土拍时间窗口非常巧妙，刚披露的4月上海新房、二手房的交易数据均不错，尤其是近期一些网红新盘的认筹数据亮眼，给房企很大信心。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，本次土拍房企参与度高，再次印证中心城区与郊区接合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍市场的热度，未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市平稳态势将得到持续巩固。

卢文曦还表示，本周央行公布一系列金融利好举措，市场期待的降准、降息兑现，进一步提振市场信心。在偏暖的氛围下，房企拿地更积极。最后拿地的结果符合市场预判，从拿地的企业来看，还是以国央企为主，此外，都是深耕上海的房企拿地，这也说明上海楼市健康度高。

杨浦区地块溢价26.3%成交，成交楼板单价半年涨近7000元

本批次出让的地块中，溢价最高的为杨浦区N090602单元L4-02地块。

该地块吸引5位竞买人参与竞拍，经过72轮竞价以42.4063亿元的总价成交，未触及中止价，竞得人为保利置业（00119.HK）旗下的上海盛真置业有限公司，溢价率为26.3%，成交楼板价为80199元/平方米。

参与此次土地竞买的房企还包括中国金茂（00817.HK）旗下的西安昶茂置业有限公司、华润置地（01109.HK）旗下上海泓喆房地产开发有限公司、中国海外发展（00688.HK）旗下的杭州中海宏鲲房地产有限公司、招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司。

出让文件显示，该地块位于杨浦区定海社区，东至L4-11规划街坊通道，南至L4-11规划街坊通道，西至定海路，北至L4-10规划绿地；规划为普通商品房用地，出让面积为21150.46平方米，容积率2.5，地上计容建筑面积52876.15平方米；起始总价为33.5763亿元，中止价为47.0060亿元。

该地块与黄浦江岸线距离约500米，拥有得天独厚的滨水景观资源。地块高区可俯瞰黄浦江美景，江景资源稀缺珍贵。周边有波阳公园、杨树浦电厂遗迹公园、复兴岛公园、油酷艺术公园等大型公共空间，为居民提供了休闲娱乐的好去处。

约半年时间，同一板块宅地楼板价上涨约7000元/平方米。2024年10月和11月，中国海外发展分别竞得杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块组合和杨浦区N090602单元K8-05地块，成交楼板价分别为69158元/平方米和73287.74元/平方米。

其中，K2-04、G2-5地块和K8-05地块所建项目为中海云邸玖章。4月28日，该项目首次开盘，187套房源，认购383组，认购率突破200%，实现清盘。

与该地块一路之隔的东外滩1号小区，建成于2012年，去年的成交价格约91532元/平方米；与拟出让地块相距约一千米的缦云上海，2024年9月后推出的房源均价122000元/平方米，户型191-330平方米，总价2100万元起。

外环外宅地溢价20.42%成交

另一宗溢价成交的地块为位于外环外的松江区SJC10006单元C03A-04号地块。该地块吸引4位竞买人参与竞拍，最终，中铁房地产集团华东有限公司以24.7082亿元的总价竞得，溢价率20.42%，成交楼板价为25288元/平方米。

参与该地块竞拍的还包括保利发展（600048.SH）旗下上海保利城市发展有限公司、招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司，以及上海天安盛世房地产有限公司和上海象盈房地产开发有限公司组成的联合体。

出让文件显示，该地块位于松江新城中山街道，东至茸吉路、南至河道、西至河道、北至规划路，规划为普通商品房用地，出让面积为42480.63平方米，容积率2.3，起始总价为20.5182亿元，中止价为26.673亿元（对应的溢价率为30%）。

当日成交地块较2月的地价下降。今年2月，金地集团联合体以8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，溢价率13.98%，成交楼板价为26216元/平方米。有熟悉上海土地市场的业内人士表示，单看地价是降低了1000元/平方米，但要综合看，2月成交地块容积率仅1.2，此次地块容积率为2.3，未来打造的产品和售价均会有差异，从这个角度看地价并没有降。

来自松江区规划和自然资源局的信息，出让地块位于松江新城内重点片区中山生态商务区，是新城内五大重点建设区域之一，中山生态商务区围绕“一湖一路”重点构建G60五龙湖产融生态核心圈。

值得一提的是，本次出让地块周边配套十分完善，上外云间学校、万达广场、印象城等优质教育和商业资源集聚，为居民生活提供了极大便利。

本次出让地块北面的森动青青单元是松江新城绿环十二个空间单元之一，且地块西、南两面均紧邻河道，自然生态条件得天独厚。

虹口区地块将建百米住宅

本批次出让地块中唯一一宗位于内环线内的地块为虹口区四川社区C080101单元hk196-08地块和hk196-06地块组成的地块组合，由上海北外滩（集团）有限公司旗下的上海颀颀开发建设有限公司以21.5724亿元的底价竞得。

出让文件显示，hk196-08地块土地面积3708平方米，容积率6.2，规划用地性质为三类住宅组团用地，建筑高度100米，地块含商业建筑面积800平方米，北侧设置沿街商业；hk196-06地块规划土地面积6582平方米，容积率1.39，规划用地性质为商业文化，建筑高度12米。两地块相邻，实施组合出让。

据虹口区规划和自然资源局介绍，出让地块是内环内难得一见的住宅+文化资源包地块。地块位于四川北路中央活动区，属于虹口中部先进文化引领区；南侧一街之隔是北外滩核心商务区，距陆家嘴10分钟车程、距外滩仅5分钟车程，住宅部分未来将享有北外滩、外滩、陆家嘴魔都CBD景观；东北侧为瑞虹新城国际社区，周边配套设施齐全。

本次出让地块周边弘安里、海泰北外滩、虹口源717、碧云北外滩尊邸等高档住宅已经开售，去化稳定；越秀外滩樾预计5月开售，碧云北外滩天厚里预计今年10月开售，华润、金茂两项目预计年内销售，初步体现住宅社区的集聚效应。

地块周边配套服务设施完善。出让地块周边生活、医疗、教育、游憩资源丰富：地块紧邻第一人民医院，有民办新华初级中学、华师大一附中实验小学、西街幼儿园等全龄段虹口最优质教育资源，同时地块也坐拥四川北路绿地、爱思公园、俞泾浦、苏州河等景观资源。

去年以来，虹口区的宅地楼板价屡创新高。

与出让地块临近的虹口区嘉兴社区C080301单元hk191A-03地块于2024年11月成交，竞得人为华润置地旗下的上海煦臻企业管理有限公司，成交总价为51.3608亿元，成交楼面单价92934元/平方米，溢价率11.97%。该地块规划为四幢高层建筑，目前尚未开盘。

今年2月20日，上海2025年首批集中出让的虹口区C080302单元hk329-11地块，吸引5位竞买人参与竞拍，中国金茂与新加坡房企庆隆组成的联合体经过184轮竞价，以89.6435亿元的总价竞得，溢价率38.20%，成交楼板价约117474元/平方米。

青浦地块底价成交

青浦区QPS5-0001单元36b-01地块以8.4055亿元的底价成交，竞得人为上海保利城市发展有限公司，成交楼板价为15500元/平方米。

该地块规划为普通商品房用地，地块东至绿地、南至东长泾路、西至福店路、北至迅达路，出让面积27114.4平方米，容积率2.0，建筑面积54228.8平方米。

据青浦区规划和自然资源局，交通上，轨交方面有串联虹桥国际中央商务区和长三角一体化示范区先行启动区的示范区线，在重固设有站点，距离本地块约400米，目前正在建设。道路交通有东西向的崧泽大道、北青公路，南北向的赵重公路。

地块周边配套完善，拥有上海师范大学附属青浦实验学校、重固幼儿园和小学等优质教育资源，万科红生活广场、重固体育场、社区文化中心、蟠龙天地、天空广场、奥特莱斯、虹桥天地等优质商业配套可以满足居民休闲购物需求。

地块毗邻崧泽湿地和通波塘绿带，位于两条河道的交汇处，东面为绿地，结合景观优势可以打造高品质住宅，满足本地改善住房需求。